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万科集团成本控制体系的建立与实施

发布时间:2018-06-14 10:04:08(来源:)

   研究房地产企业成本,其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究.总体而言,一个项目的开发成本大体可以下六大部分:

1、土地成本;

2、前期费用;

3、工程成本;

4、营销成本;

5、管理成本;

6、财务成本。

   从成本的属性来看,土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定,其波动幅度微小,可控性相对较小;前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况,如采取有效措施,则可压缩性(可控性)较强。因此,工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。


   下面就万科地产(深圳地区)在上述六方面的成本管理工作,重点在工程成本方面采取的成本控制措施,以及相关的管理经验与各位同行作如下交流:


一、 房地产项目开发成本控制的总体思路

1、 建立成本控制目标。万科地产在各个项目的开始阶段,即及早建立成本控制目标,并将目标分解,制订出各项成本的具体控制指标,责任落实到部门;

2、 公司成立成本控制小组,组长由公司总经理担任,定期(每半年)对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨,对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施;

3、 设计是成本控制的关键。加强对设计部门人员的成本意识普及;在保证设计质量的前提下推行成本限额设计,控制设计对成本的影响;

4、 严格规范工程分判程度,及早进行招标准备;设计、合约、项目相互配合;规范材料样板、工料规范,减少合约履行纠纷和风险,降低工程成本;

5、 完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度,明确各相关人员的签字权限;

6、 开源节流,严格控制管理费用开支。


二、 房地产项目开发成本控制的具体办法及经验

1、 土地成本管理

土地成本(约占项目总成本的30-35%左右),主要指土地获得阶段形成的种类费用支出,包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中,土地一旦到手,其成本即基本确定,直至项目开发完成,该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。

具体而言,万科地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略:

1) 旧城改造地块:积极与政府协商,争取尽可能的优惠政策;争取在税收方面获得一定程度的返还;在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率,间接降低土地成本。

2) 其它发展商转让(挂牌交易)的地块:在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查,减少操作过程中的风险(如是否有债务纠纷);同时积极与转让方进行协商,延长付款期限,降低资金成本。

3) 公开招投标或拍卖地块:加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究,加强对竞争对手的分析研究,做到正确客观投标。采取一定的投票策略,做好政府有权部门的公关工作中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地开发、交地以及付款有利的条件,降低土地成本。

根据多年来积累的房地产开发经验,万科地产已逐步建立土地储备资料体系,对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类,并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性,最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。

万科地产土地成本管理的主要责任部门为投资发展部。


2、 前期费用管理

前期费用(约占项目总成本的2-3%左右),主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用,其中成本控制的重点为设计费(报建费、勘察费等比重较小,且一般有相关收费标准)。

对于设计费用,主要从以下几方面进行控制:

1)无论是规划设计还是一般的装修设计,均采取多单位、多轮次招标,以争取最佳的性价比;

2)严格控制设计质量,在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数,防止因设计自身失误原因导致成本增加,设计费用的审核、支付亦与之挂钩;

3)在满足设计质量的前提下,限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容;

4)在满足建筑效果的前提下,控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。

众所周知,设计结果决定了工程造价的85%甚至以上,因此设计管理(虽然整个设计费用仅占总成本的2%)是工程成本管理的重中之重。一方面,合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估,参与材料、设备的经济性评价,尽可能为设计提供全面客观的经济性建议、另一方面,设计部门自身应以项目定位为原则,在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计,注重进行设计成果性价比分析,着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。

万科地产设计费的管理责任部门为设计管理部。


3、 工程成本管理

工程成本(约占项目总成本的50-55%左右),主要由分判工程及甲供物资成本、配套

成本等构成。

分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电

、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。我们主要通过以下具体措施来控制分判成本:

1) 在项目前期(项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等),根据设计的深度,以及过往工程建设经验数据、市场价格因素,结合项目市场定位、销售市场预测情况,通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。

2) 成本控制目标一旦确定,成本管理部门(合约、财务)应及时对成本测算值作进一步拆分(如按土建、安装、消防、弱电、铝合

具体化的成本控制指标对工程分判和材料选用有指导作用。举例来说:设计图纸要求外墙采用花岗石,则国产材料、进口材料,效果不一样,价格差异也很大,决策时就需要根据分解后的成本控制目标结合有关项目定位情况进行综合评判、选择,或进一步的选取替代品,达到设计效果与建造成本的平衡、统一。

3) 在工程分判和材料采购过程中,坚持“三堂会审、货比三家,最低价中标”的原则。各分判工程均编制标底,作为报价评议的重要依据。同时,加强分判商管理工作,完善投标单位的资格预审、考核制度,本着公开、公平、公正的原则广泛吸收种类承包商,以实现充分的市场竞争,最终实现降低成本的目标。

4) 加强对投标单位的议标制度。一方面,通过议标,解决了招标过程中存在的图纸、技术、工期节点设置等各类含糊不清的问题,避免了将这些问题、矛盾带入合同中而可能导致的后期现场施工纠纷、价款争议事项;另一方面利用承包商的竞争心态实现报价让利,成本下浮。

5) 充分进行建材市场调研,了解有关新工艺、新材料、积累广泛的市场信息,厂家单位,以充分协助设计部门进行设计、选样、封样,并尽可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代,降低工程成本。

6) 设计图纸、材料样板提早开始研究、完善,招标准备工作也应早开始。金无赤金、人无完人,我们的造价管理人员、设计管理人员避免不了对某些专业存在生疏、不了解的情况提早开始这方面的工作,实际上是在学习的过程中完成了准备工作,为下一步的正式操作过程积累了必要的专业知识和管理经验,少走了弯路减少了后期成本增加的可能机会,间接实现了成本控制目标。

7) 完善设计变更、现场签证的流程、制度,完善设计变更前的成本评审制度,明确各相关人员的签字权限。设计变更引致的费用调整是工程成本控制的重点和难点,因为大部分的施工图纸发生变更修改时,一般无法借助于货比三家的方式确定造价。只能是以独家协商议价的方式进行落实。这必然会带来成本的增加。

我们推行的控制措施主要是:严格变更前的成本评审,明确相关我员的签字权限,即由设计院签发的设计修改图纸必须经过公司设计管理部门的书面确认,如涉及变更金额较大(20万元以上),则提交公司总经理办公会讨论确定后再予以实施。

分判工程及甲供物资成本管理的主要责任部门为合约管理部和项目发展部。

特别要强调的是,近年来,在财务系统的配合下,合约管理部建立了成本分析预警制度,取得了较好的效果。成本分析预警制度指的是成本管理部门与有关部门配合,在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体情况实时,定期调整成本台帐,及时反馈有关成本变动情况,预测成本变动趋势,并通过各种有效途径(如成本控制小组会议制度)及时进行调整、消除造成成本异常波动的不合理因素。另外,在项目完工生,对由财务部、合约管理部共同牵头,对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深入分析,并做出合理的评估。


4、 营销成本管理

营销成本(约占项目总成本的5-8%左右),主要指在项目销售过程中形成的种类费用,包括广告费、推广费、售楼处费用。

营销成本管理的主要措施为以下几点:

1. 建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。随着公司项目增加,营销中的广告及推广手法增多,广告随机性加强,广告费用的不可测因素也随之增多,建立完善的广告及市场推广计划以及费用预算制度,是必不可少的。上述制度的要点在于计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性,一方面确保在宏观上实现控制项目的广告及市场推广费用,另一方面紧紧抓住市场根据不同项目的特点灵活多变地采取种类媒体推广措施。

2. 完善营销成本管理的招标体系,完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程,用竞标的方式,谋求各项广告制作的优质低价,控制广告制作的费用成本。

3. 降低媒体发布的折扣点,媒体发布尤其是报纸广告的投放,占整个广告费用的很林比重,进一步降低主要媒体广告发布的折扣点数,可直接降低广告费用,对于营销成本的控制也是有效的举措。

营销成本管理的主要责任部门为营销策划部。


5、 管理成本控制

管理成本(约占项目总成本的2-3%左右),是指公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的种类费用,主要为人力资源成本及行政成本。

人力资源成本由人力资源部负责,依据项目规模及发展进度合理制度人员配备方案,预算人力资源成本。行政成本则依据集团下达的年度管理费用指标,按项目分拆到各部门,作为部门考核指标。

管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效益的观念,全方位对项目的开发间接费进行监控,如提高工作效率,减少浪费、减少管理费用的开支等。


6、 财务成本管理

财务成本(约占项目总成本的6-8%左右),主要为资金成本和税务成本,由项目总成本确定。财务部协同项目发展总提前做好与政府部门的沟通,争取税收优惠,在可控范围内最大限度降低税金成本。依据项目《可行性研究报告》、《项目发展计划》、《年度现金流量预算》,合理安排资金计划,发挥集团资金统筹的优势,保证项目资金供求平衡,最大限度降低项目资金成本。

另外,与合约管理部配合,采取适当缓付分判商粮款的方式也可以降低财务成本。

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师资介绍:

陈老师:

北京大学、清华大学、上海交大、上海同济大学、浙江大学、武汉科大、重庆大学客座教授原全国第一家商业上市公司豫园商城首届董事会的董事,豫园商场股份有限公司副总经理,让豫园商城悦宾商都止亏为盈,被誉为“扭亏专家”,30年商业经营及管理,17年商业地产咨询策划经历,全国性主流专业媒体上发表过大量学术论文,出版过三本商业地产的专著《商业地产项目定位与建筑设计》、《商业地产主力店选址标准及场所建筑要求》、《境内外商业地产经典30案》。


上海市商业地产评委会特聘专家、中国房地产商学院联的“十大名师”、上海电视台第一财经频道《决战商场》栏目最佳观察员”,并应邀赴新加坡、日本、泰国、香港、马来西亚、台湾等地做境外商业考察。她深谙市场需求,掌握的信息量大面广,能够有效帮助企业准确地进行经营功能定位,以及商业建筑规划设计指导,让商业项目更具实操性,让投资者有更好的回报。



课程大纲:

(一)商业地产项目的市调目的

1.了解城市的经济发展状况与人口特征

2.了解当地市民的消费力水平与消费特征

3.了解商业市场的发展阶段与供求关系

4.了解商业市场的竞争态势

5.了解商用物业的租售价格


(二)商业地产项目的市调内容

1.商圈调查内容

2.重点商业项目调查内容

3.竞争性商业项目调查内容


(三)商业地产项目的市调方法与结果

1.市调方法

2.市调结果

(1)根据市调研究结果得到城市商业发展阶段

(2)根据市调研究结果得到项目的竞争空间

(3)根据市调研究结果得到本项目的商铺售价与租金


导言:

商业项目的准确定位是开发项目成功的基础之一。

上海正大广场定位案例——商业项目定位错误亏损5年,调整定位扭亏为盈

城市综合体与购物中心的内容

1、城市综合体是什么?

2、城市综合体各产品之间的相互关系

3、购物中心的功能

4、购物中心的分类(八种)、购物中心的八大业态组合

5、购物中心、百货、超市的平面动线结构的区别


(一)商业地产项目定位的内容

商业定位的前提:“定性” + “定量”=“功能定位”

第一:商业地产项目的定性定量(定性决定功能)

第二:产品组合定位

第三:建筑设计定位

第四:经营主题定位(定位依据:商圈性质、商业类别/功能、消费客群等)

第五:经营功能定位(定位依据:商圈性质、开发模式、项目类别、消费客群等)

第六:消费客群定位(定位依据:消费者是谁?是决定定位的重要依据之一)

第七:经营档次定位(定位依据:消费需求、消费能力、物业硬件等)

第八:功能分区定位(定位依据:道路等级、平面结构、主动线、主次入口)

第九:业态业种配比定位(定位依据:商圈性质/类别、规模面积、楼层数)

第十:产品售价与租金定位(定位依据:当地租售价、投资客群、消费力)


(二)商业地产项目定位的依据

第一:城市等级

第二:城市经济发展水平

第三:城市人口规模

第四:城市商业消费水平

第五:城市商业格局与竞争态势

第六:项目交通条件


(三)商业地产项目的定位方法

1.直接推导法

2.风险分析法

3.案例借鉴法


(一)都市型购物中心案例解析

1.上海环贸IAPM案例

(二)区域型购物中心案例解析

1.杭州西溪湿地印象城案例

(三)社区型购物中心案例解析

1.上海西郊百联

(四)邻里中心案例案例解析

1.苏州新城邻里中心案例

2.苏州方洲邻里中心案例


(一)商业建筑体设计的商业元素

(二)商业综合体的城市功能融合(商业是人们活动的第三空间)

(三)做好商业项目建筑设计的六大要点

1、商业项目的外观形态设计

2、商业项目的平面结构设计

3、商业项目的建筑动线设计

4、商业项目的中庭功能设计

5、商业项目的人性化设计

6、商业项目的城市功能融合设计


(一)先搞建设后做定位

(二)用住宅思路做商业

(三)商业定性混淆,经营价值丧失

(四)产品排布错误,影响经营效果

(五)物业/经营功能错位,商业价值降低

(六)不符合商家要求,影响招商的实施

(七)建筑配套不完善,影响客流导入

(八)产权开发模式造成的弊端


(一)外立面要现代且有商业元素

(二)平面结构要合理(长方形为宜)

(三)动线要顺畅(立体交叉)

(四)空间视觉无障碍(中庭、中廊无柱)

(五)中庭的见天采光与遮阳

(六)人性化设计(舒适度高)


参会说明:

【主办单位】广州赢房房地产咨询有限公司

【时间地点】3月30-31日【成都】

【课程费用】商业系列课程共四期;单次参加4800元/人、四期全程参与优惠价格:14400元/人,36800元/3人,53800/5人。

费用包含:学习费、资料费、场地费、咖啡

【课程说明】会务组提供酒店代订服务,如需住宿请在报名回执单中说明,会务组统一安排,费用自理

【会员优惠】学习卡会员可使用学习卡名额参加


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